Stan obecny

Aby zobrazować zmiany, które wejdą w życie wraz z wprowadzeniem Nowego ładu warto najpierw przypomnieć zasady rozliczania z fiskusem, które obowiązują obecnie. Teraz, osoby prywatne, które posiadają nieruchomość i wynajmują ją innym osobom mają dowolność co do sposobu rozliczania. Do wyboru mają zasady ogólne według skali podatkowej lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stawki procentowe obydwu tych podatków są następujące:

• zasady ogólne według skali podatkowej - 17 proc dla dochodu do wysokości 85 528 zł oraz 32 proc. dla nadwyżki powyżej tej kwoty,
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - 8.5 proc. dla dochodu do wysokości 100 tys. i 12,5 proc. dla nadwyżki powyżej tej kwoty.

Na pierwszy rzut oka wydawać by się mogło, że lepiej jest rozliczać się na podstawie ryczałtu. Jednakże, większa część właścicieli nieruchomości wybiera tą drugą opcję, czyli zasady ogólne według skali podatkowej. Dlaczego? Otóż przy rozliczaniu wynajmu metodą ryczałtu ewidencjonowanego stawka podatku jest niższa, jednak opodatkowaniu podlega cały przychód - łącznie z kosztami jego uzyskania. Tymczasem, podatek na zasadach ogólnych jest obliczany wyłącznie od samego dochodu, czyli od przychodów pomniejszonych o koszty uzyskania przychodów i inne odliczenia. Odliczyć można m.in. koszty remontów i renowacji, koszty zakupu wyposażenia do wynajmowanego lokalu czy - w sytuacji, gdy nieruchomość była finansowana kredytem - odsetki kredytowe.

Dodatkowo, od przychodu można też odliczyć odpis amortyzacyjny. Każdy doradca podatkowy podkreśli również, że niezwykle ważne jest to, że rozliczając się na zasadach ogólnych możliwe również jest skorzystanie z kwoty wolnej od podatku.

Co zmieni Nowy Ład?

Po wejściu w życie Nowego Ładu osoby prowadzące najem prywatny nie będą miały już wyboru w jakiej formie chcą się rozliczać z fiskusem. Odgórnie zostanie narzucony im jeden sposób, a mianowicie ryczałt. Stawki procentowe ryczałtu mają pozostać bez zmian. Nowe przepisy wg planu zaczną obowiązywać od stycznia 2022 roku. Od ryczałtu nadal nie będzie można odliczyć żadnych kosztów ani skorzystać z kwoty wolnej od podatku, która od nowego roku ma wzrosnąć do 30 tys. zł.

Skoro większość właścicieli mieszkań na wynajem korzysta z zasad ogólnych według skali podatkowej to dlaczego rząd miałby im utrudniać życie i wymuszać zmianę sposobu rozliczania? W uzasadnieniu władz znaleźć można wyjaśnienie, że budynki mieszkalne powinny przede wszystkim zaspokajać potrzebę schronienia, a tymczasem wielu obywateli traktuje lokale jako sposób na inwestycje pieniędzy w rynek mieszkaniowy. Zbyt duża liczba takich osób ma z kolei powodować wzrost cen mieszkań. Oprócz tego, jako argument do ustawy podawane jest to, że głównym celem zmian w opodatkowaniu najmu prywatnego jest stworzenie w naszym kraju sprawiedliwego systemu podatkowego, który jest oparty na zasadach fair play, a podatki płacone przez obywateli są adekwatne do ich możliwości finansowych. Brak możliwości amortyzacji jest zaś uzasadniany przez samego wicemistrza Sarnowskiego. Twierdzi on, że tego typu działanie jest zasadne, ze względu na to, że wartość mieszkań wraz z biegiem czasu nie tylko nie maleje, ale nawet rośnie.

Straty dla prowadzących najem prywatny

Nie ma co ukrywać – każdy doradca podatkowy potwierdzi, że nowe przepisy wprowadzone przez Nowy Ład są krzywdzące dla większości osób prowadzących najem prywatny. Największe straty poniosą ci właściciele mieszkań, którzy w związku z wynajmowaniem lokalu ponoszą różne koszty np. remontu, renowacji czy odsetek od kredytu oraz ci, którzy z wynajmu uzyskują niewielkie przychody. Dlaczego? Otóż, jeśli chodzi o ponoszenie kosztów to przy rozliczaniu się na ryczałt nie można ich odliczyć. W przypadku niewielkich dochodów zaś, chodzi o to, że właściciel nie będzie mógł skorzystać z kwoty wolnej od podatku, a nawet jeśli poniesie on w danym roku podatkowym stratę i tak będzie musiał zapłacić podatek.